楼市这两年起起伏伏，很多人只盯着政策。我们想先算一笔人口账。 国家统计局年初公布，到2025年底，全国60岁以上老人有32338万，占总人口的23.0%。 上世纪60年代初到70年代中期，我国经历了一轮生育高峰。 十几年间，出生的孩子超过3亿。今年，他们中年纪大的六十出头，小的刚过五十。 延迟退休从2025年开始渐进推开，男职工退休年龄将慢慢调到63岁。可这代人离开岗位的大潮，谁也挡不住。这代人手里攒下的房子特别多。 2000年，城镇人口只占全国三成多。到2025年末，城镇化率升到67.89%，城镇常住人口达到95380万。 几亿人进城的那些年，正好赶上住房商品化。大批商品房，就这样落到了他们名下。人一退休，房子就得重新盘算。 有的老人换小房，有的卖房补养老钱，有的拿钱帮孩子付首付。独生子女家庭更典型。一对小夫妻背后，常常站着两边老人的两套房。 这些房子迟早要变现，会一批批流进二手市场。市场的变化已经摆在明面上。 9月18日国新办发布会上，住建部公布了一组数字：二手房在全部交易里的占比，2020年是27%，2025年涨到46%，今年前8个月升到52%。官方把过半看作楼市进入存量时代的标志。 卖房的人在增多，买房的人却在减少。2025年全国出生792万人，比上一年少了162万。 上世纪80年代末，一年出生的孩子有两千五百多万。过去十几年的购房需求，主要靠这批人撑起来。后面的年轻人，数量上差了一大截。 老一代往外放房子，年轻一代人数缩水，接盘的力量自然跟不上。这个缺口，几十年前的出生曲线就定下了，现在只是走到了交汇点。 政策能拉动一时的成交。人口这笔长账，谁也改写不了。我们也得把实情讲全，眼下并非哪里都卖不动。 国家统计局10月19日发布的数据显示，9月一线城市二手房价格环比上涨0.2%，从3月起已连涨7个月。 从10月1日起，买首套房、面积不超过120平方米、总价不超过150万元，新发放的商贷可享受年化1个百分点贴息，最长5年。中央财政给商业房贷贴息，这还是头一回。 贴息把总价卡在150万元以内，瞄准的就是年轻人的刚需。门槛降下来，一部分年轻人会提前进场。不过这项政策的实施期暂定1年。 它能改变的是买房的时间点。年轻人口的总量摆在那里，靠补贴补不上。把目光移出一线城市，压力就大多了。 同样在9月，二线城市二手房价格环比跌了0.2%，三线城市跌了0.3%。70城里，二手房价格环比上涨的城市只有9个。 老旧小区集中、人口往外流的地方，房子挂出去更难卖。日本走过这段路。 日本总务省2023年住宅调查显示，全国空置房约900万套，空置率13.8%，差不多七套房里就有一套空着。日本大城市地价在上世纪90年代初见顶，此后下滑了十多年。 空房多在人口流失的中小城市，子女继承了也没人要。我们和日本有相似之处，也有自己的底气。 我国城镇化还没走完，2025年城镇常住人口仍增加了1030万，大城市还有人口流入。难处在于，我们老龄化来得更急。 婴儿潮退休和年轻人变少撞在同一段时间，留给市场消化的时间更短。普通家庭该怎么应对？ 手里有远郊、楼龄老、配套差的房子，真想卖，就别守着几年前的高价，早出手比晚出手划算。买来自住的，核心地段、总价合适、通勤方便的房子依旧有人抢。 多比较几家，不用着急下手。过去聊房子，大家先问涨了多少。往后更该先问一句：这房子卖得掉吗？ 好房子会越来越抢手，普通房子会越来越难卖，楼市分化才刚开了个头。你家里有退休的长辈打算卖房吗？ 你觉得手里的老房子，过几年还好出手吗？欢迎在评论区说说。 特别